商业综合体和商业街的区别
商业综合体和商业街的主要区别:
（1）业主。综合体一般是大业主统一持有，商业街是分散卖给许多小业主。大业主统一持有，好处是能够有规划地调整业态。像太古、新鸿基这样的商业地产开发商，对购物中心经营十分有心得，同一个业态的商家数量会严格控制；懂得给主力店租金补贴，以主力店人气带动小商家；注重业态之间的互补；等等。都有长期的数据分析在背后支撑。而小业主不会挑业态和商家，谁给的高就租给谁，于是我们有了很多“今天开了一家卖X的很火爆第二天整条街都卖X了再过一个月全垮了”的案例。
（2）空间设计。正因为综合体都是业主长期持有，所以好多业主舍得花血本，找最牛的设计师来做设计，让最终呈现的物业带给购物者身心的愉悦。日本的中城和六本木，是商业地产界的经典案例，它们为整个城市增加了价值，成为许多人不得不去的理由。
国内，优秀的购物中心也渐渐多起来，比如像芳草地，据说业主是为了放置自己的达利雕塑作品，建了一个购物中心。上海K11，iAPM，都令人印象深刻。更加丰富的现代休闲业态，配合舒适的空间，让人有了去消磨时间的习惯。当然，我把整体持有的商业街都算作综合体了，美国有很多很好的lifestyle center，都是业主长期持有出租的，因此也有很好的设计。
（3）车位。前面有人提到这个要素。车位的充足，对购物者的意愿有非常大的影响。这一次找不到停车的，下一次我就不来了。新建的商业物业都比较注意车位的问题，而商业街修建的时间比较早，找车位都是很麻烦的。此外，购物中心形态上更加节地，结构上，我理解由于柱网的关系，开挖地下空间或者做楼顶停车，成本都会小一些。由此，购物中心通常有更充足的车位，在业态相差不大的情况下，对购物者更有吸引力。
（4）规模、选址、业态。这是二者表面看来最大的区别，三个因素相互影响。但要细分成社区中心、区域中心，还是城市中心。说起来太麻烦。具体回到楼主的问题上。你是开发商，想研究要做商业街还是购物中心；or，你是商业物业小业主，想知道自己的盈利前景会不会受到购物中心的威胁。这两种情况下，你需要的答案是不一样的。
简单来说，开发商要做商业街还是购物中心，一看资金，二看资源。没有短期回款压力、拥有很好的商家储备资源的开发商，才会考虑做购物中心。华润就是典型。万达的持有物业战略，也是多少年一步一步调整的，中间经过了许多次产品升级，最终确定了一个合适的持有销售比；万达是用购物中心便宜拿地，再靠大量的公寓、商业街商铺回款，持有物业的租金收入占总收入一直很低。
所以作为开发商，你要考虑的第一个问题是你想持有还是拆散卖，其次是这个位置适合哪些业态，这些业态适合装在什么样的空间里。而不是考虑购物中心会不会取代商业街的问题。建筑设计师和商业顾问会帮你一起思考形态的问题。如果你是小业主，手里有商铺，那么在核心城市核心地段，租金肯定还会上涨，非常安全。如果是住了很多人的社区，实现保值也没问题。位置偏的专业市场肯定是没前途的，想转型都没机会。
经常听别人说商业综合体，想了解一下什么是商业综合体
商业综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。
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